• la croissance des prix des logements ralentit à Auckland

    Image La croissance résidentielle des prix des logements à Auckland, Nouvelle-Zélande, a ralenti au second semestre de 2015, mais sont encore plus élevés que ceux où ils étaient à la même période l'an dernier.

    Les dernières données montrent que le prix moyen à 822.024 $ en Février a augmenté de 1,3% sur le prix moyen pour Janvier et jusqu'à 10% sur un an alors que le prix médian à 738 000 $ était en baisse de 2,9% en Janvier, mais en hausse de 7,5% en Février dernier.

    «Alors que les prix sont en baisse par rapport à leurs niveaux records, en fonction des tendances passées, les prix dans les prochains mois sont les plus susceptibles de construire modestement», a déclaré Peter Thompson, directeur général des agents Barfoot & Thompson.

    «Cette tendance a eu lieu au cours des neuf dernières années où les prix de l'immobilier Auckland ont suivi un cycle de chute au cours du premier trimestre de l'année, puis se levant de l'automne sur. Nous avons maintenant deux mois de négociation où les prix ont été supérieurs à ce qu'ils étaient dans leurs équivalents mois l'an dernier, et dans le passé qui a signifié les prix ont augmenté tout au long de l'année, at-il expliqué.

    Il a ajouté que les chiffres les plus significatifs dans les données de février ont été que les chiffres de ventes bloquées et nouvelles inscriptions ont doublé tandis que le nombre de propriétés vendues à 698 était le plus bas dans tous les mois pendant trois ans.

    «La raison était que, au début de Février le nombre de propriétés sur le marché était à son plus faible nombre depuis 20 ans, et les acheteurs ont un choix limité. Cependant, comme le mois a progressé plus de propriétés ont été répertoriés, et nous avons terminé le mois avec 2.060 nouvelles inscriptions, le nombre le plus élevé au cours des six derniers mois. Il existe actuellement un nombre extrêmement élevé de propriétés dans le pipeline pour le règlement en Mars et Avril, 'Thompson a souligné.

    «À la fin du mois, nous avions 3,318 propriétés sur nos livres, le plus élevé depuis Mars l'année dernière, et nous prévoyons une période extrêmement occupée par l'automne. Un autre facteur qui influe sur le prix de vente moyen et médian dans la première partie de l'année, est le résultat de pause d'été dans un nombre relativement faible des ventes dans la catégorie 1 million $ plus prix », at-il ajouté.

    Les données montrent que tout au long de l'année dernière, en moyenne, quelque 332 propriétés par mois ont été vendus dans la catégorie 1 million $ plus le prix, mais en Février les ventes dans cette catégorie de prix était seulement 187. Les ventes de propriétés pour moins de 500 000 $ en Février constitués 20,6 % de toutes les ventes, alors que tout au long de l'année dernière, ils en moyenne de 14,9% des ventes.

    Pendant ce temps, les dernières données de Statistique Nouvelle-Zélande montrent que l'activité de construction a atteint un niveau record au cours du dernier trimestre de 2015, avec une augmentation par rapport au trimestre précédent à Auckland, mais une diminution de Canterbury.

    Le volume total des travaux de construction a augmenté de 2,5% par rapport au trimestre précédent, avec des hausses de 2,8% pour les immeubles résidentiels et de 2,3% pour les bâtiments non résidentiels.

    «Ceci est l'activité la plus du bâtiment que nous avons vu depuis la série a commencé il y a 26 ans, avec une activité totale légèrement plus élevé que le précédent record, dit Statistics New Zealand indicateurs d'affaires senior manager Neil Kelly.

    La valeur réelle des travaux de construction mis en place au cours du trimestre Décembre 2015 a été de 4,4 milliards $, comprenant 2,8 milliards $ de travaux résidentiels et de 1,6 milliard $ de travaux non résidentiels.

    Cinq des six zones régionales ont vu une augmentation de la valeur désaisonnalisée des travaux de construction. Auckland était le plus grand moteur de la croissance au cours du trimestre, alors que Canterbury était la seule région où la valeur a diminué. Cependant, Canterbury représentait encore un quart du total national. Auckland a représenté un tiers.

    Auckland a connu une croissance de l'activité de la construction résidentielle tout au long de l'année, avec une reprise de la croissance non résidentielle au cours de la seconde moitié de l'année alors que Canterbury a connu une croissance dans les travaux de construction non résidentielle, en particulier au début de l'année, mais les travaux résidentiels a diminué.


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  • Acheter avant de vendre, est-ce possible financièrement ?

    Pour financer l’achat d’un bien immobilier, on a souvent besoin de l’argent provenant de la vente d’un autre. Si on fait les choses dans l’ordre, à savoir vendre, percevoir le prix, puis se mettre à rechercher un bien, signer un compromis, etc…, il n’y a pas de difficulté. Mais bien souvent on commence à chercher dès le début de la mise en vente de son propre bien.
    Et il arrive que l’on trouve l’appartement ou la maison de ses rêves dès le début de ses recherches, en tout cas avant d’avoir trouvé son propre acquéreur.
    Dans ce cas il est techniquement possible, sous réserve de l’accord du vendeur, de s’engager à acheter sous la condition suspensive de la vente de son propre bien. La Cour de cassation précise en effet :
    “la condition qui suspend l’exécution de la vente d’un bien, à celle, par l’acquéreur, d’un autre bien, n’exigeant pas du débiteur qu’une simple manifestation de volonté, mais supposant l’accomplissement d’un fait extérieur, à savoir la découverte d’un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, n’est pas une condition purement potestative”
    (Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 22 novembre 1995, n° de pourvoi: 94-11014, publié au bulletin).
    Cette pratique est peu répandue, les vendeurs, cela se comprend, l’acceptent rarement. Il en est autrement lorsque le bien est déjà sous compromis.
    Pour éviter toute contestation, il sera bon de constater dans l’engagement des parties que l’acquéreur a confié la vente de son bien à une agence, et sous quelles conditions, ou qu’il s’engage à le faire.
    Attention à ne pas pêcher par excès de confiance : un agent immobilier avait engagé une cliente sans condition suspensive de prêt, il avait par ailleurs reçu mandat de cette même cliente de vendre un autre bien, vente qui n’a pas abouti. La cliente a dû brader son bien pour vendre vite et respecter ses engagements, c’est l’agence qui a payé la différence de prix !


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  • Depuis début janvier, tout acteur de l’immobilier est tenu de mettre à disposition de ses clients un service de médiation. Que vous ayez un litige en matière de transaction ou de gestion locative, détails de cette procédure, et premières adresses à solliciter.

    C'est obligatoire depuis le 1er janvier dernier, et la transposition en France d'une directive européenne élaborée en 2013 : désormais, chaque professionnel de la consommation se doit de proposer un service de médiation, indépendant et gratuit, à ceux de ses clients s'estimant lésés. Si le secteur de l’immobilier n’échappe pas à cette réglementation, le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il s’y met en ordre dispersé. Parmi les premiers à avoir désigné son “médiateur de la consommation”, terme officiellement adopté : la FPI, fédération regroupant quelque 500 promoteurs, qui a choisi mi-février Medimmoconso, une association regroupant quatre médiateurs, couvrant chacun un quart du territoire national. “Nous espérons sous peu obtenir l’agrément de la commission nationale d’évaluation et de contrôle, indispensable pour agir dans le nouveau cadre légal”, détaille Anne Laruelle, médiateure certifiée et présidente de Medimmoconso. Celle-ci s’attend à devoir traiter une centaine de litiges par an, pour l’essentiel en matière de date d’achèvement des biens neufs, ou de réserves émises à la livraison de ces mêmes biens.

    Du côté de l’immobilier ancien, la Fnaim s’apprête à choisir le médiateur qui prendra en charge les dossiers de ses agences adhérentes, pour un lancement au plus tard au 30 juin prochain. "Nous disposons depuis dix ans ans déjà d'un service qualité, qui reçoit 4600 réclamations par an pour nos 11 000 affiliés", rappelle Jean-François Buet, le président de la Fnaim. Seuls 600 de ces courriers, en moyenne, étaient cependant jugés recevables, et pourraient désormais aller jusqu’au stade de la médiation. Parmi les thématiques que ce médiateur devrait avoir à traiter, figureront celles en lien avec le métier de la transaction (vices cachés, honoraires, etc.) ou de la gestion locative, du moment que la responsabilité de l’agent est engagée. “Les problèmes de copropriété, qui pèsent en moyenne 30% des réclamations, ne devraient toutefois pas relever de la médiation, note Nathalie Ezerzer, directrice juridique de la Fnaim. Car c’est une personne morale, le syndicat de copropriété, qui est cliente du syndic, et non les copropriétaires à titre personnel.”

    Les nominations devraient ainsi se multiplier, car chaque réseau, voire chaque agence, reste libre de proposer la solution de son choix. C'est ainsi que les marques Solvimo et Avis (environ 300 agences en France), en pleine réflexion sur ce chapitre, n’excluent pas d’en passer par la Fédération française de la franchise (FFF). Tandis qu’Orpi et ses 1 250 agences ont eux opté pour Etienne Petit, le médiateur rattaché à la Fédération du commerce associé et coopératif (FCA), qui a d’ores et déjà obtenu son agrément courant janvier. Les clients concernés ne pourront cependant le saisir qu’après recours à un “conseil de discipline et de médiation” propre au réseau.

    Car, quel que soit le médiateur concerné, la procédure à suivre sera identique. Le consommateur devra ainsi prouver avoir tenté, au préalable, de résoudre directement son litige auprès du professionnel, par une réclamation écrite. Il ne devra ensuite pas attendre plus d’un an après l’envoi de ce courrier pour solliciter le médiateur, dont les coordonnées figureront systématiquement sur le site internet des sociétés, comme sur leurs documentations commerciales (par exemple, le contrat de réservation ou l’acte de vente dans le neuf, ou le mandat de vente dans l’ancien). De son côté, le médiateur aura trois semaines pour dire si le litige soumis relève ou non de sa compétence. Puis, la saisine validée, il devra si possible donner sa solution sous 90 jours. Le processus, c’est une exigence européenne, pourra se dérouler totalement en ligne. “La médiation à distance devrait de toute façon être privilégiée”, estime Nathalie Ezerzer, de la Fnaim.

    Les deux parties resteront bien sûr libres de quitter ce processus à tout moment, comme de refuser la médiation proposée, pour porter l'affaire en justice. Rappelons enfin que la procédure sera quoi qu’il arrive gratuite pour le consommateur (sauf éventuels frais d’expertise), et qu’il reviendra au professionnel d’en régler la facture. Voilà pourquoi, dans un souci d’indépendance, la directive impose qu’un médiateur soit nommé pour au moins trois ans… “La somme, parfois conséquente, à débourser pour la médiation incitera sans doute le professionnel à transiger en direct pour les litiges d’un petit montant”, note Delphine Rouxel, directrice générale d’Avis Immobilier.
    Julien Bouyssou

    Si vous êtes confronté à un litige avec un professionnel de l’immobilier, deux liens utiles :
    - La médiation de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI, 500 adhérents en France).
    - La médiation du réseau Orpi (1250 agences en France).

    Et aussi, pour les litiges liés à tous les autres secteurs de la consommation :
    - Le site du gouvernement recensant les médiateurs agréés.
    - La plate-forme développée par l'Union européenne pour un litige lié à un produit ou service acheté en ligne.


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